· Equipo Reformas Madsan
Licencia de obra en Madrid: cuándo hace falta y cuánto cuesta
Obra menor, declaración responsable o licencia: qué necesita tu reforma en Madrid, qué cobra el ayuntamiento y qué puede exigirte la comunidad de vecinos.
Casi ninguna reforma de vivienda necesita hoy una licencia de obra clásica en Madrid. La mayoría se tramita como declaración responsable, que permite empezar el mismo día que se presenta. El problema es que el nombre del trámite cambia según el ayuntamiento y eso genera bastante confusión.
Qué necesita cada tipo de reforma
Nada más que la comunicación previa o declaración responsable: cambiar suelos, alicatar, quitar gotelé y pintar, sustituir sanitarios, cambiar la cocina respetando las tomas, sustituir ventanas sin tocar el hueco.
Declaración responsable con documentación técnica: redistribuir tabiques no estructurales, cambiar la instalación eléctrica completa, renovar fontanería con rozas, abrir la cocina al salón si el tabique no es de carga.
Licencia de obra (obra mayor) con proyecto y visado: tocar elementos estructurales, modificar la fachada, cambiar el uso de la vivienda, actuar sobre edificio catalogado o dentro de un área protegida. En el centro histórico de Alcalá de Henares o de Aranjuez esto pasa más de lo que parece.
Cuánto cobra el ayuntamiento
Se paga por dos conceptos, y ambos se calculan sobre el presupuesto de ejecución material:
- Tasa por tramitación: entre el 0,5 % y el 1 % según el municipio.
- ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): hasta el 4 %. En Madrid capital es del 4 %; en muchos municipios del sur baja al 2–3 %.
Para una reforma de 30.000 €, cuenta entre 750 y 1.500 € en total. Es una partida real que debe aparecer en tu presupuesto: si no está, no es que sea gratis, es que la vas a pagar aparte.
Bastantes ayuntamientos aplican bonificaciones del 50 % al 95 % en obras de accesibilidad y de eficiencia energética. Cambiar la bañera por un plato de ducha entra a menudo en accesibilidad, sobre todo si hay una persona mayor empadronada.
Lo que puede exigirte la comunidad
Esta es la parte que más discusiones genera. Dos ideas claras:
Para obras dentro de tu vivienda no necesitas permiso de la comunidad. El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal te da derecho a modificar los elementos privativos siempre que no alteres la seguridad del edificio ni su estructura.
Sí estás obligado a comunicarlo al presidente o al administrador antes de empezar. Y si tocas algo común —una bajante general, la fachada, un patio de luces— ahí sí hace falta acuerdo de la junta.
Un vecino puede pedirte que acredites que la obra está amparada, y lo razonable es enseñar la declaración responsable presentada. No está obligado a darte permiso, pero tampoco tú a esconder el papel.
Horarios y ruido
En casi toda la Comunidad de Madrid las obras ruidosas se limitan a días laborables, entre las 8:00 y las 21:00, con restricciones adicionales en agosto en algunos municipios. Las multas por saltárselo las paga quien ejecuta la obra, no el propietario, pero el conflicto vecinal te lo comes tú.
Quién presenta el papeleo
Debería hacerlo la empresa que ejecuta la obra. Nosotros presentamos la declaración responsable, aportamos la documentación técnica cuando hace falta y avisamos a la comunidad. Si una empresa te dice que el trámite lo hagas tú, pregúntate por qué prefiere que la obra no lleve su nombre.
Te decimos qué trámite necesita tu reforma antes de firmar nada, con la tasa y el ICIO ya calculados en el presupuesto. Pide presupuesto o mira cómo funciona una reforma integral.